住宅ローンの繰上げ返済のタイミング

質問内容

夫：45歳年収420万、妻：44歳年収150万です。
子供はいません。
34年 0.875%変動金利で3450万借入し、戸建購入しました。
まだこれからローンが始まるところですが、
繰上げ返済でなるべく期間短縮をしたいと思っています。
今の状況ですと、少なくとも50万/年で繰上返済が出来る
予定ですが、住宅ローン控除の適応等を考えると、
借入してすぐに繰上げ返済するのは妥当ではないのかな、
とも思います。
毎年繰上げ返済するべきか、5年後、10年後にまとめて
数百万単位で返済するべきかどちらがお得か分かりません。
年齢的に長期の返済は難しいので、なるべく20年位で
完済したいのですが、どうするのが一番賢い方法でしょうか？
一度新築マンションを購入しましたが、シックハウスにより
やむなく売却しました。その時に諸費用等でかなりマイナスに
なり、今回はあまり頭金を出せない状況でした。
今後ローン地獄にならない為にも賢い返済をしたいと
思っています。
アドバイスをよろしくお願いいたします。

回答

変動金利、34年返済ということですが、金利が34年間変わらないという

保証はありません。現在の金利水準はほぼこれ以上下がらないというとこ

ろまで下が りきっています。

常に金利のチェックを怠らず、もし金利が上昇局面になった場合、どの程

度の金利までなら返済していけるかと言う試算はしておくべきだと思 います。

金利が上昇した場合、返済額は現在の返済額の1.25倍までなので、利息額が

返済額を上回り「未払利息」の発生も懸念されます。

変動金利を選ぶ場合、

1.返済金額に余裕のある人　

2.借入金が少ない　

3.返済期間が短い　

などの条件の時に検討しますが、どれも当てはまっているようには思えません。

今すぐとは言わないまでも、今後金利は上昇に転じる可能性も否定できない状況

です。現在固定金利でも1.8％程度（フラット35など）の金利なので、借り換え

をお勧めします。

固定金利に借り換えをする場合、審査を通すためにローン残高を減らしておく

必要もあるかもしれません。出来れば今のまま借り換えが可能かどうか確認し

ておくべきです。

今後固定金利に変えたとしてもすぐに繰上げ返済を行うのではなく、手元に十分

な資金が出来てからの方が安全です。

出来れば年収の半分は現金で持っておいた ほうが、万が一の場合（失業、倒産、

病気など）に安心です。その上で繰上げ返済を考えましょう。医療保険や所得保障

タイプの保険に入っておけば、病気治療 で収入が減ってもなお安心です。

繰上げ返済はローン残高が多ければ多いほど効果的ですが、今は固定金利への借り

換えと貯蓄が最優先だと思います。

今後、増税（消費税だけでなく各種控除の廃止など）、電気料金の値上げは避けら

れません。生活を守るために、まずは手元に現金又は金を残しておくことをお勧め

します。

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