家造りにおいて消費税増税と住宅ローン減税の影響
最近のニュースは消費増税、住宅ローン減税、非常に低い金利をうけて、住宅の取得を目指す人々の話が大きく取り上げられています。
まさに消費税増税直前、史上最低といってもいい位の金利、まさに「買える人」にとってはベスト？のタイミング、いや「終わりの始まり」と言ってもいい時期です。
そこで、今回は消費税の事、住宅ローン減税の事について書いてみたいと思います。
１．消費税
消費税の変更点はご存知の通り以下のように実施される見込みです。
現行 5％
平成26年 4月1日以降 8％
平成27年10月1日以降10％
＊政治判断で導入時期が延期される可能性もあります。
普通の商品であれば、それぞれの区切りの日から一律増税になる訳ですが、では建築工事などはどうなるでしょう？工事中に明日からの工事は消費税8％です。。。なんてことに？
請負の場合の判断が国税庁の資料にでています。
「消費税法改正のお知らせ」http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/shohi/201303.pdf
次に掲げるものには、8%への税率引上げ後においても改正前の税率(5%)が適用されます。
● 請負工事等
平成8年10月1日から平成25年9月30日までの間に締結した工事(製造を含みます。)に係る請負契約(一定の要件に該当する測 量、設計及びソフトウエアの開発等に係る請負契約を含みます。)に 基づき、平成 26 年 4 月 1 日以後に課税資産の譲渡等を行う場合に おける、当該課税資産の譲渡等
つまり
「平成25年9月30日までの間に締結した工事に係る請負契約」は「改正前の税率(5%)が適用されます。
平成25年9月30日までに請負契約を行えば、消費税5％のままという事です。そう、今年の9月30日まで、約4.5ヶ月です。
まだまだ、十分に時間があると思ってはいけません。請負契約に達するまで、様々なハードルがあります。では、家が欲しいと思ってから、どんな事があるのか？どのような手続きを踏むのか、見て行きたいと思います。
戸建てでも、建売りを購入する場合、土地は決まっていて家だけ建てる場合、土地も家も何も決まっていない場合、など様々です。
どんな土地がいいのか、どこがいいのか、価格は適正なのか？更に家を誰に注文するのかという事では、ハウスメーカー、地元工務店、建築家に設計依頼で見積合わせの上工務店決定、など様々な方法があり、建てる人自身の価値観や資産状況によって様々な方法があります。
更に相続や贈与などの話も絡んでくると、益々混乱してきます。様々な手続きが同時並行し、プランを決めるのも分からない、見積もりを出されても適正なのか高いのか、どこまで含まれ何が入っていないのか？資金をいつどう準備し、いつ支払うのか。工事が始まれば仕上げを決めるだけでも大変です。
いまから土地を探してという人は、さすがに4.5ヶ月という期間では、無理とは言いませんが、かなり難しと思います。
家造りは多くの人にとって、一生に一度のことですので、慎重に決めて行きたいですね。まして2世帯住宅を検討している方は慎重を期してほしいと思います。慌てて建てても2世帯間での軋轢が出ないように、よく話し合っていただきたいと思います。
今から急いでという方はいきなり自分の判断で決めないで、専門家の意見を聞いて検討してください。そんな専門家に支払う相談料は高くて数万円程度です。後で後悔するかも知れない事を考えれば安いものだと思います。
専門家：FPの知識を持った建築家、又はFPと建築家が協業している所、家造り
ナビゲーターだとかハウスナビゲーターなど、呼び方は業種は様々です
が、資金計画と家造りを正しく安全に導くことの出来る人、会社など
２．住宅ローン控除
住宅ローン控除制度は、過去に何度も適用期間の延長や制度の見直しが繰り返されています。平成16年度の税制改正では、平成20年までの延長とともに、段階的に規模を縮小することとされました。ところが、平成21年度の税制改正では再び規模を拡大して平成25年まで延長、そのうえで同様に年々規模が縮小されています。
１．適用居住年：平成21年?平成25年居住分
２．控除期間 ：10年間
一般-----------------------------------------------------------------------------
３．控除対象借入金等の額：次の借入金等（償還期間10年以上）の年末残高
(1) 住宅の新築・取得
(2) 住宅の取得とともにする敷地の取得
(3) 一定の増改築等
４．対象住宅等（主として居住の用に供する）
(1) 住宅の新築 ：床面積50m2以上
(2) 新築住宅の取得：床面積50m2以上
(3) 既存住宅の取得：床面積50m2以上
築後20年以内（耐火建築物は25年以内）又は地震に
対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適
合すること
(4) 増改築等 ：床面積50m2以上
５．控除額等(税額控除)＝借入金等の年末残高×控除率
居住年借入金等の年末残高の限度額控除率 最高 合計最高控除額
21年 5,000万円 1.0％ 50万円 500万円
22年 5,000万円 1.0％ 50万円 500万円
23年 4,000万円 1.0％ 40万円 400万円
24年 3,000万円 1.0％ 30万円 300万円
25年 2,000万円 1.0％ 20万円 200万円
-----------------------------------------------------------------------------
６．所得要件：合計所得金額 3,000万円以下
７．適用期限：平成25年12月31日
認定住宅の例（認定長期優良住宅・認定省エネ住宅）------------------------------------
３．控除対象借入金等の額：次の借入金等（償還期間10年以上）の年末残高
(1) 認定住宅の新築・取得
(2) 認定住宅の取得とともにする敷地の取得
４．対象住宅等（主として居住の用に供する認定住宅であること）
(1) 住宅の新築 ：床面積50m2以上
(2) 新築住宅の取得：床面積50m2以上
５．控除額等(税額控除)＝借入金等の年末残高×控除率
居住年借入金等の年末残高の限度額 控除率 最高 合計最高控除額
21年 5,000万円 1.2％ 60万円 600万円
22年 5,000万円 1.2％ 60万円 600万円
23年 5,000万円 1.2％ 60万円 600万円
24年 4,000万円 1.0％ 40万円 400万円
25年 3,000万円 1.0％ 30万円 300万円
※認定省エネ住宅については平成24年又は平成25年に居住の用に供した場合に適用。
-----------------------------------------------------------------------------
３、４、５の項目については、「一般」と「認定住宅」の２通りがあります。
認定住宅の方が減税は多くなります。
支払った所得税額（平成21年以降は住民税の一部を含む）以上に還付を受けられるわけではないことに留意しなければなりません。計算上の控除額よりも給与所得者などが天引きされた所得税などのほうが少なければ、住宅ローン控除により還付されるのはあくまでも少ないほうの金額にすぎません。
最大控除額を受けられるのは、控除期間の最終年まで控除対象限度額以上の住宅ローン年末残高があり、かつ、毎年の所得税額（および住民税の控除限度額の合計）がその年の最大控除額以上の人だけです。実際に個々のケースへ当てはめて試算をすると、居住開始年の違いによってそれほど大きな差が出ないことも多いものです。
この住宅ローン減税は、消費税増税前の駆け込み需要をできるだけ、減らし、増税後の急激な需要減を防ぐための一時的な処置と思います。
消費税が上がるからと言って、急いで契約しなくても、大きな損？はないようになっています。ただ、やはり増税前に契約して減税も受けたいという気持ちは当然ですよね。しかし、準備不足で契約に走る事だけは決してしてはいけません。
